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發表日期:2015-03-29

紅色子房語錄:大數據時代,資訊就是力量。

前陣子「惡房東」新聞事件,引發網民們彼此交流討論遇到惡房東的經歷。而許多網友最討厭的狀況,就是房東每到續約時期,就說要漲房租,而且漲幅完全沒有根據。

在美國,有一個叫作Rentometer的網站,讀者只要鍵入房屋地址,就能夠自動計算出該物件「合理的租金」,同時在googlemap上標示出附近的租金行情,讓你可以據以力爭,或者選擇其他又好又便宜的房子住。
發表日期:2015-03-22

紅色子房語錄:創新永遠走在法規之前。

Google Capital在去年(2014)3月,投入5000萬美金到美國最大不動產線上拍賣網Auction.com,取得約4%的股權,換算下來Google認為該網站平台市值約12億美元。

Auction.com成立於2007年,有房地產eBay的名號。依據Google投資當時的報導,Auction.com光是2013年就賣出超過3.5萬間房子,交易資產價值超過74億美金。統計下來,自2007年以來,Auction.com共拍賣了共260億美金的資產。

知道他們賺多少錢嗎?Auction.com自每筆交易抽買賣金額5%的手續費。應該羨煞了現在所有房屋仲介吧!
發表日期:2015-03-15

紅色子房語錄:創新永遠走在法規之前。

在英國的執業會計師朋友J,請我評估一個海外地產投資機會,簡單說就是借錢給英國的建商蓋房子,提出的借款利率條件還不錯。我請他提供該案借款架構,結果他回傳給我一個英國針對不動產物件的Peer to Peer Lending Platform(網路個人借貸平台)。

P2P網路借貸平台是什麼?簡單的說就是在網路上進行「個人對個人的借貸媒合」,搭目前「共享經濟」的列車,你可以用同一筆資金分項投入數筆借貸案分散風險,甚至借款人、還款人都可以不見面下完成借貸關係,直接每月就收到利息收入。

其實自2005年起,以Zopa、Proper、Lending Club為代表的P2P貸款服務平台在歐美興起,並逐漸推展至世界各地,中國據說也已有上千家P2P網路貸款公司。隨著大數據(big data)分析技術的發展,連帶信用審核的方式也逐步創新,如Lending Club嘗試透過Facebook等社群網路來尋找投資者,借貸者藉由社群網站進行信用審核,還有Kiva以公益為目的專門提供弱勢族群小額貸款,吸引投資者用低息或無息的方式資助貧困家庭,協助改善他們的生活。
發表日期:2015-03-08

紅色子房專文,刊登於 2015年 3月號

最近因為柯P風潮興起,電視台SNG車每天圍繞著台北市政府,各電視台派駐記者守候市長室。有天我從捷運市政府站往101 辦公室走,竟在路上市府廣場碰到久違的記者M。

「咦?你怎麼在這裡呀?這裡應該是政治線記者的場子吧!」我說,認識他是因為兩年前的採訪,當時他代表另一台來請教奢侈稅政策的影響事宜,我從 國父的「地盡其利,物盡其用」觀點向他剖析奢侈稅政策的謬誤,讓他印象深刻。

「唉,最近房市比較冷淡,地產線相關議題比較少。剛好柯P這邊的議題需要人手幫忙,主管就把我調到這邊來支援囉。」記者M苦笑說。畢竟目前每天都有柯P的新聞畫面議題,電視台即使搶不到獨家,也絕對不能獨漏。
發表日期:2015-03-01

紅色子房語錄:既然買名牌為了便宜不嫌麻煩出國跑Outlet,便宜買房麻煩一點又如何呢?

以下由本書法拍屋達人,寬頻房訊游世一總經理熱情分享:

我常常說,年輕人的翻身利器,就是法拍屋。我連天母的寬頻房訊總公司,都是法拍來的。打個比方,假設有一位A先生,他以每坪40萬元的價位買下新北市60坪的新房子,總價2400萬元;加兩個400萬元的車位給自己跟太太用,再花600萬元裝潢,一共花了3400萬元。

在這種情況下,即使A先生只貸款六成,也得負債2000萬元,於是A先生為了繳房貸變成了屋奴,連中午能吃多少錢的便當都得斤斤計較,要是銀行升息了要繳更多房貸,日子就更難過了。

假設另一位B先生,標下同一地段、同樣坪數的法拍屋,他標得的金額是每坪16萬元,是A先生的四折價,總價只有960萬元,還包括兩個車位與現成的600萬元裝潢。

如果B先生用每坪30萬元的價格轉賣出去,賣價是1800萬元,光是價差就賺了840萬。於是B先生可以拿這840萬去買市中心更好的房子,日子還過得很愜意。所以說,一樣是年輕人,懂不懂得房地產及法拍屋,人生際遇與財富會差很多。
發表日期:2015-02-15

紅色子房語錄:便宜買房找三老,老房子、老屋主、老仲介。

從理財觀點,「藝人」是最需要買房守財的族群之一。

即使是光鮮亮麗的藝人身份,在銀行保守的貸款分類下,是被歸類為「八大行業」的一種,屬於收入不穩定的核貸對象。所以,我們常看到一些當紅藝人,分享過去曾經三餐吃泡麵、辛苦跑三點半的故事。我們也看過年收入上千萬的藝人,因為一些特殊事件從雲端跌到谷底,陷入財務困境的故事。

柯以柔很聰明,剛出道時就開始學習買房累積資產,在金融海嘯後短短五年間,經歷五次買房兩次賣房,成為買房殺價高手。細數她的戰功,第一次買房從屋主930萬開價最後770萬成交,第二次買房以每坪僅27萬買到松山車站旁的電梯公寓,第三次買房從屋主開價1420萬砍到1280萬成交,而且若不是因為看到母親喜歡很想住的眼神就此停住,估計應該可以砍到更便宜。
發表日期:2015-01-11

紅色子房專文,刊登於 2015年 1、2月聯刊號

甫結束的CCIM不動產投資師協會年度論壇,與會專家對於政府持續壓抑房市、製造貧富對立的政策措施搖頭,紛紛建議將資金投資海外。紅色子房身為CCIM市場研究發展委員會主委,主導CCIM專家問卷調查,統計結果顯示土地、旅館、海外投資為2015年的投資首選。

而講到海外投資,票選第一名的國家,竟然是日本。

「日本許多年輕人被泡沫經濟嚇到過,不敢買房子,但願意租房子並享受生活樂趣,這就是台灣人買房穩定收租的機會。」長期在日本發展,紅色子房CCIM不動產投資師同學L社長,告訴我他的觀察。加上台灣人對於日本旅遊的嚮往,以及日本地產投資的興趣,一直是無可救藥的迷戀。
發表日期:2014-12-07

紅色子房專文,刊登於 2014年 12月號

十一月份的大事,眾所期盼的松山線,終於通車了。

有業者統計,松山線中的南京復興站、台北小巨蛋站及南京三民站三站,沿線住宅房價一年內漲幅已逾一成。

捷運帶動房價成長,這在台北市早就不是新鮮事,也是人人皆知房地產投資置產硬道理。只是,此次松山線的通車,台北市邁入「五線暢通,多點轉乘」的新時代,剛好面對房市盤整期,會不會有什麼不一樣的發展呢?

「奇怪,原本上班時間客滿的捷運車廂,現在居然有位子坐了。」家住士林,天天搭乘捷運信義線來台北101上班的同事C,很驚喜地告訴我松山線通車之後,信義線搭乘人流分散的現象。
發表日期:2014-11-09

紅色子房專文,刊登於 2014年 11月號

因應好友K董的邀請,到艾美酒店參加「2014兩岸三地房地產市場健全發展高峰論壇」活動。在華麗的大廳裏,換了一堆董、總、主席、領導的名片後,我原本以為又是場政商大拜拜,直到熟悉的都市計劃學界林建元教授登台主持,中國及香港房地產學者專家陸續分享打房政策的果效,開始覺得這論壇有意思了。
發表日期:2014-10-26

分析依據政府最新實價登錄公布資料至2014年8月底止。

政府頻頻打房,今年以來房市交易量縮之後,價漲還是價跌呢?

六都其實到目前為止,各有不同的房價趨勢變化,紅色子房趁選舉尚未白熱化前,利用Yam房價網的BIG DATA處理技術,先做個簡單分析吧!
發表日期:2014-10-19

紅色子房語錄:再多的金錢照護仍比不上親情陪伴。

「子房,我這個月底就離職了,後續跟你的合作專案,我再安排交接。」Y說。他是知名上市建設公司的專案主管,在該公司待了十多年,也算是大老闆的左右手。

「怎麼這麼突然?」我驚訝地問。

「我父親中風了,我得回南部去照顧他。」Y回答,眼神看得出來有些無奈。

「老闆捨不得你走吧?」我問他。「他願意幫我留職停薪半年,但是我也不確定要照顧多久,說不定就此回南部發展了。」Y嘆了一口氣,又說:「若長期佔著職缺,老闆對股東也無法交代,我就先婉拒了。」Y深知老闆治軍嚴謹的個性,不想欠這個人情。

「嗯,好吧!我問看看南部幾個較熟的建設公司老闆,有沒有缺大將。」我試著安慰他。

「沒關係,等我父親病情好轉些再說吧!我過去請交接的同事跟你聊聊。」Y轉身回辦公室找人,離去的背影,似乎又老了十歲。
發表日期:2014-10-12

紅色子房語錄:我也希望有個美好大結局。

在某鄉下村落裡,有位家產豐厚的巢姓大富翁,有三個兒子。巢老爹因為年紀老邁,所以提先把家產分給三兄弟各自發展。老大名叫「巢北」,分到村落北邊的馬場;老二名叫「巢南」,分到村落南邊山腳下的羊圈;老三名叫「巢運」,年輕有為並且想試試自己的好運氣,直接要求分回一筆現金,帶到大城市裏去闖蕩。

五年後,老大巢北經營的馬場,有匹種馬意外獲得全國冠軍,結果他馬廄裡的每匹馬價值都水漲船高,成了家鄉的傳奇。老二巢南在山腳下兢兢業業經營羊圈,雖沒有賺大錢,但羊群越養越多,生活還過得不錯。只有老三巢運不幸碰到大城市經濟蕭條,不但沒有賺到錢,手頭資金也只剩三分之一,落寞地回到家鄉。

老三巢運回到家鄉打算重新東山再起,向大哥巢北開口買馬。但算算手裡的錢,竟連一匹小馬都買不起。大哥巢北也不願意便宜賣他,氣得老三巢運在豪華馬廄前搭紙箱睡了一夜,得了重感冒。
發表日期:2014-10-05


紅色子房專文,刊登於 2014年 10月號

傍晚的台北,剛結束與知名廣播主持人W的節目錄音,放下耳機閒聊時,W告訴我他其實很喜歡四處看新建案,而且看出不少心得。細心的他相當重視建築物的品質,買預售屋還會偶爾到工地現場跟著工地主任監工,看看混凝土澆灌是否確實。

他笑著說:「曾經有工人來我新家裝瓦斯熱水器,結果試了好多次鋼釘都打不進去牆壁,硬是打彎了好多支鋼釘才勉強裝好熱水器,工人直呼這水泥牆實在太堅固了。」

眾所皆知,有紮實的鋼筋混凝土原料,才能夠創造良好的建築物品質。
發表日期:2014-09-21

紅色子房語錄:遙遠的距離都是因為太過聰明。

以台北為場景的電影Lucy,講述被迫用身體運毒的女主角,因遭到毆打誤讓毒品CPH4在身體擴散,意外增強超腦力的運用。電影哲學性地討論一般人類只使用到大腦10%的能力,開發大腦20%以上就出現超能力,倘若100%則成為無所不在的存在。

在女主角腦力被不斷提升的同時,聰明的她也漸漸失去人性。在台北電話告別了遠在美國的母親,轉眼成為殺人不眨眼的殺手。在巴黎殲滅惡黨後仍要求警察隊長的陪伴,只為了提醒自己記得人類的感情。而研究腦力開發的教授,則鼓勵越來越聰明的女主角,短暫的生命可以化為永恆的存在:為人類傳承知識。

太聰明的人,是該站出來為更多人做點事。但是太聰明的人,在人與人的應對也常常出現距離。
發表日期:2014-09-14

紅色子房語錄:人生從來沒做錯過選擇的人請舉手。

商業周刊1400期,深入報導百年老店李鵠也捲入餿油風暴,,退費到第三天,賠款已經是他們預期的兩倍。

「我最難過的是,有些客人貪得無饜的模樣。」負責該文採訪的K,也是常專訪紅色子房的記者朋友,用LINE告訴我她寫下這篇報導的真實心情。

發表日期:2014-09-07

紅色子房專文,刊登於 2014年 9月號

還記得一年前,某次回到台中老家別墅,突然發現外牆上多了根從地面層一路由下而上延伸到屋頂的不鏽鋼管,襯著在白色的外牆前顯得頗為突兀。問了老媽,原來是新裝好的瓦斯管。

「怎麼一回事呀?幹嘛突然換管線。」我問。

「嗯,上週突然聞到濃濃的瓦斯味,就趕快請瓦斯公司來檢查,結果換了一條新管。」老媽淡定地說,說話語氣就像只是去隔壁買把青菜一樣簡單。
發表日期:2014-08-31

紅色子房語錄:有了房價均線分析圖,人人都可以丟筆當分析師,跟著老師上天堂。

窗外午后細雨綿綿,紅色子房團隊受邀到商業周刊總部,與現場十多位專業編輯小組討論該周刊1398期「黃金挑房期來了!」房市主題。主持的資深編輯L,希望借重我們在實價登錄巨量資料分析的經驗,協助她們整理出讓讀者淺顯易懂的圖表。

在甫出刊的周刊專題裡,紅色子房除了用Yam房價網「交易熱度」、「地段指數」功能協助他們整理出大台北潛力區值得置產的「蛋黃蛋白區」外,還有一個讓商周編輯群都驚豔,能快速整理出全國六大都會「潛力區、平盤區、小心區」的秘密武器,並承諾與出刊日同一天發表的新功能:「房價均線分析」。
發表日期:2014-08-17

紅色子房語錄:沒有什麼交易記錄的地段,跟沒有什麼顧客的餐廳一樣,肯定有風險。

講座之後,有位聽眾請我分析一個位於某二線城市新興科學園區旁的房子。

這是一個新建中的建案,主要訴求是「當附近某科技大廠完工以後,該區房價就會水漲船高」。這位讀者的投資策略很簡單,想在預售屋階段就進場,等該科技大廠完工有員工進駐後就可以收租,或者賣給該廠的高科技工程師家庭,問問我的意見。
發表日期:2014-08-10


紅色子房專文,刊登於 2014年 8月號

某日下午,前輩P公約了我到晶華酒店喝下午茶。當我到達的時後,P公一邊看著平板上的股市盤後分析報告,一邊電話交代明天開盤的下單事宜。P公揮揮手請我過去,我恭敬地坐下,眼角看到P婆在鄰桌與某位房仲正拿著一疊厚厚的資料討論中。

P公與P婆是我認識的「白髮級賺錢神雕俠侶」,P公算是股市聞人之一,最近股市表現長紅,相信他這兩個月來應該賺了不少。P婆則專司房地產投資,過去在不良資產界還小有名氣,買房子跟買菜一樣都用現金,認為這樣投資最沒有壓力。

P公示意請我稍等一下,等他交代完電話另一頭明早的下單指令後,轉過頭悠悠地跟我說:「股市現在感覺有點過熱,政策護盤太明顯了,我打算先收手觀望一陣子。」
發表日期:2014-07-27

紅色子房語錄:除非你選擇相信政府會好好照顧你的退休生活,不然持續資產投資仍是必走的道路。

還記得幣圖誌Mr.牧羊人曾發表一篇好文章那些年,大富翁4教會我們的理財之道,闡述在遊戲中持續建立資產收益(收過路費)才是人生制勝之道。但如果遊戲的開始起始位置不好,好地段的房地產都已經被別人買走了,來不及參與房地產的榮景該怎麼辦呢?

「開另一個地圖重新開始。」這是Mr.牧羊人的答案,紅色子房可以解讀為目前很夯的「海外不動產投資」。

但倘若對於投資另一個成長中的國家仍很陌生,其實紅色子房還有一招:「趁其他遊戲夥伴被卡片陷害時,危機入市。」

現在房市正被眾多「大富翁4的卡片」持續攻擊中,包含如「查稅卡」(房地合一實價課稅)、「黑卡」(營建股下跌)、「冬眠卡」(交易停滯)、「均貧卡」(反商輿論)、「怪獸卡」(天災不斷)、「陷害卡」(建設老董入獄)、「嫁禍卡」(選舉惡鬥)等等。估計有部分遊戲玩家可能在短期中箭落馬,你手上的「購地卡」、「換屋卡」跟「同盟卡」準備好了沒有?

玩大富翁遊戲,建立資產收益的簡單成功原則就是:看凖危機入市,迅速佔地為王。但是,現實世界危機入市的判斷技巧、投資企劃能力,是需要花大量時間研究與學習。